Avaliação de imóveis rurais: diferenças entre valoração remota e ABNT

A avaliação de imóveis rurais é um dos processos que fazem parte da concessão de crédito rural. Essas propriedades podem ser usadas como garantia pelos produtores que adquirem crédito com as instituições financeiras. Logo, é preciso determinar o quanto elas valem.

Em geral, para estabelecer o valor de mercado dos imóveis, é necessário seguir os parâmetros da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), conforme a NBR 14653-3. Isso inclui uma vistoria presencial, que em geral possui custos financeiros elevados  e pode levar até mais de 30 dias para ser concluída.

Porém, existe uma solução para torná-la mais rápida, barata e com ótima qualidade: a valoração remota. Nesse artigo, entenda a diferença entre os dois tipos de avaliação e saiba como a tecnologia pode ser uma aliada fundamental na rentabilidade das suas operações de crédito.

Avaliação de imóveis rurais como garantia para instituições financeiras

A avaliação de imóveis rurais deve ser realizada quando a propriedade é colocada como garantia na concessão de crédito. O método para estabelecer acuradamente o valor de mercado, de acordo com a ABNT, envolve uma vistoria presencial.

Assim, a instituição financeira envia um profissional capacitado para realizar essa avaliação. Cabe a ele, por exemplo, manter a padronização, qualidade e veracidade das avaliações, uma vez que elas consideram  uma série de fatores e seguem a padronização proposta pela ABNT.

Ou seja, existem normas para manter a qualidade, segurança e imparcialidade na valoração das garantias. Devido ao alto nível de detalhes do documento, é necessário ter amplo conhecimento do tema para que sua interpretação e aplicação não fique complexa ou confusa.

Naturalmente, esse não é um procedimento simples. Além de toda a logística de transporte para atender ao cliente em potencial, há também a responsabilidade de fazer uma avaliação correta, porque isso pode mexer na taxa de juros e até aumentar os riscos da operação. Essa incumbência acaba toda nas mãos do profissional, que pode estar sujeito a viés.

Dificuldades para fazer a avaliação presencial

Logo, há uma série de obstáculos para fazer as vistorias presenciais com escalabilidade. O principal deles é o custo da operação, porque é necessário  deslocar o técnico para realizar a avaliação do imóvel rural. Em um país do tamanho do Brasil, o gasto com transporte é alto a depender da localização e acesso do imóvel.

Outro problema é a capacidade reduzida de se realizar um grande número de avaliações em um curto espaço de tempo. As instituições financeiras de pequeno ou médio encontram maior dificuldade estrutural para montar uma equipe numerosa, além de que dependendo da região pode haver escassez de profissionais experientes ou com qualificações específicas para determinada necessidade.

Há também a renovação constante das legislações reguladoras, que obrigam os profissionais a se atualizarem constantemente. Ou seja, o analista de avaliação rural precisa ser um profissional habilitado com avançada formação teórica e experiência, capaz de padronizar e manter a qualidade e veracidade das avaliações. O vistoriador deve ter um amplo conhecimento de economia agrícola, tendências de valor de terras, mercado de commodities, produções e colheitas, composição e produtividade de solos, recursos hídricos, conservação de solos e meio ambiente, tanto quanto peculiaridades do financiamento rural.

Além disso, os avaliadores têm perfis diferentes, o que pode impactar na consistência das avaliações. Isso pode ocorrer, por exemplo, por falta de conhecimento do mercado. Ou, em casos mais graves, eles podem sofrer tentativas de propina ou intimidação.

Como funciona o Valuation, a valoração remota da Agrotools

Porém, a avaliação de imóveis rurais pode ser remota. Esse é o papel do Valuation, uma solução desenvolvida pela Agrotools para estimar o valor de uma propriedade sem a necessidade de vistoria in loco.

A ferramenta realiza a avaliação da terra nua, com o objetivo de chegar à estimativa de  seu valor ideal para ser usada como garantia. Ela é feita dessa forma porque as benfeitorias realizadas no imóvel (uso do solo, presença de rebanhos e pastagens, por exemplo) podem se alterar rapidamente e dificultar o processo de valoração.

A avaliação remota conta com a aplicação de diversas soluções tecnológicas, como o monitoramento por imagens de satélite, cruzamento de bancos de dados de interesse à valoração de terra no Brasil e consultoria técnica.

Além disso, a expertise da equipe da Agrotools está inserida, com a aplicação da metodologia própria de identidade geográfica para conhecer a fundo aquele imóvel. Também contamos com profissionais experientes no setor, para levar em consideração todos os critérios que fazem parte da avaliação do imóvel.

Benefícios da avaliação remota

Confira os principais benefícios do Valuation para as instituições financeiras:

• Redução do custo: não é necessário mandar uma pessoa a campo, o que economiza com transporte e outros gastos.
• Agilidade: sem toda a estrutura física, a análise é mais rápida.
• Imparcialidade: a valoração remota evita o conflito de interesses, porque tira o contato direto entre o vistoriador e o produtor rural.
• Escalabilidade: a tecnologia permite um número maior de análises em um tempo menor, com ganho de rentabilidade.
• Tomada de decisão: com o Valuation, é possível fazer uma pré-análise de todas as garantias e decidir com mais eficiência quais devem receber a vistoria presencial.

Por fim, vale destacar que a necessidade de que instituições financeiras verifiquem o compliance socioambiental das propriedades rurais. Portanto, com as soluções da Agrotools, elas evitam que uma garantia tenha algum tipo de risco envolvido.

Vale lembrar que, em último caso, o imóvel pode ser transferido para a instituição financeira. Nesse caso, ela pode receber uma propriedade arrolada na Justiça, então fazer essa análise prévia das informações atreladas ao CAR também é uma questão de estar em linha com a agenda ESG.

Outras diferenças entre os tipos de avaliação

Em relação aos dois tipos de vistorias, a tecnologia da Agrotools é 100% remota e faz apenas a avaliação da terra nua. Fora isso, não há inspeção geral da região, que é realizada para cumprir as regras da ABNT.

Logo, no momento, o Valuation não substitui completamente a vistoria presencial. Na verdade, ele funciona como uma poderosa ferramenta complementar para tomada de decisão, uma vez que faz uma análise prévia dos territórios e pode selecionar melhor os imóveis que devem passar pela avaliação presencial.

Nesse sentido, a avaliação de imóveis rurais feita à distância é uma facilitadora. A valoração remota pode impulsionar a rentabilidade das instituições financeiras, porque diminui os custos de operação e deixa as análises mais acuradas e rápidas.

Quer entender como o Valuation pode ser aplicado no seu negócio? Entre em contato com os nossos especialistas e conheça melhor as soluções digitais da Agrotools para a valoração de garantias!